건축허가 거부신청

1. 사건 개요

관광숙박업을 영위하는 법인인 청구인은, 비즈니스 특2급 호텔 사업을 추진하기 위하여, 2012년 7월 13일 A공사로부터 이 사건 토지를 매수하고, 2013년 9월 2일. 이 사건 토지에 관한 사용권을 취득한 다음, 2014년 11월 5일. 피청구인에게 사업계획서를 첨부한 사업계획 승인 신청을 하여 2015년 2월 24일. 건축공동심의위원회로부터 최종적으로 심의를 받았다. 피청구인은 2015년 3월 3일 청구인에게, 위와 같은 사업계획 승인 신청에 대한 조건부 사업계획 승인을 하여주었다. 위 조건부 사업계획 승인에 따라, 청구인이 2015년 3월 6일. 피청구인에게 이 사건 호텔의 건축허가를 신청하자, 주거환경 및 교육환경 저해 등을 우려한 이 사건 토지 인근 주민들이 피청구인에게 건축허가 반대 민원을 제기하였다. B구 건축위원회는 2015년 7월 22일. 청구인에 대한 건축허가 심의를 진행하여 인근 주민들의 민원 등을 이유로 한 건축허가제한 의결을 하였고, 피청구인은 2015년 7월 24일. 청구인에게 건축법 제11조 지상 건축허가 신청 사항인 숙박시설이 당 대지에 건축하려는 건축물의 용도, 규모 또는 형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 판단되어 건축위원회 심의를 거쳐 숙박시설의 건축허가제한이 결정된 사항이라는 사유로 건축허가 불가처분을 하였다. 

2. 청구인 주장

청구인은 관광숙박시설 확충을 위한 특별법 제4조, 관광진흥법 제15조 및 같은 법 시행령 제11조에 의하여 이 사건 사업의 조건부 사업계획 승인을 받았으므로, 관광숙박시설 특별법 제5조 제1항 제2호에 근거하여 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 의제된다. 따라서 피청구인은 이미 건축허가 또는 불허가 권한을 상실하였다. 이 사건 처분의 근거 조항인 건축법 제11조 제4항 제1호는 불명확한 개념으로 규정되어 있어 위헌성을 갖고 있으므로 축소 해석되어야 하므로, 일반 주거지역이나 학교 인근에 러브호텔이 건립되는 경우와 같이 주거환경이나 교육환경에 심각한 악영향을 줄 것이 명백히 예상되는 경우에 한하여 적용된다고 보아야 하고, 따라서 이 사건에서는 아래와 같은 이류로 이 사건 처분의 사유가 될 수 없다. 이 사건에서는 아래와 같은 이유로 이 사건 처분의 사유가 될 수 없다. 이 사건 토지는 변경된 서울 보금자리주택지구 지구단위계획에 따라 지정된 용도인 호텔로 사용 예정이어서 용도 적합성이 인정되고, 약 200실가량의 객실을 보유하고 연면적 2만 평방미터 이상에 이르는 대형 호텔이므로 규모 적합성도 인정되며, 관광 진행법상 4성급 호텔로서 세련된 외형 및 인근 아파트 단지와 조화가 가능한 편안한 외관을 추구하고 있고, 회의실, 수영장, 피트니스 센터, 카페 등을 갖춘 종합적 편의시설을 보유하여 형태의 적합성도 인정된다. 이 사건 호텔은 관광진흥법상 사업계획의 승인까지 받았으므로 일부 도심형 저급 모텔처럼 인근의 주거환경을 저해할 우려가 없으며, 5층의 낮은 높이로 건축되어 주변 자연경관을 훼손할 가능성이 없다. 교육지원청 교육장의 2014년 10월 24일 자 민원 회신에 의하면, 이 사건 토지는 학교보건법상 학교환경위생정화구역 밖에 위치하고 있고, 인근에 거주하는 학생들의 예상 통학로는 이 사건 토지와 상당한 거리가 있으며, 지하철역을 이용하여 통학하는 학생들의 경우에도 이 사건 호텔 로비와 분리된 지하 아케이드를 거쳐 통학할 수 있도록 설계되어 있다. 또한, 이 사건 호텔에서는 가라오케, 유흥주점 등의 시설은 물론, PC방, 당구장 등 청소년 탈선장소로 악용될 시설을 포함하지 않고 있으므로 이 사건 호텔 건축이 인근 교육환경에 위해를 가할 우려도 없다. 인근 일부 주민들의 반대 민원은 건축 허가를 할 때 고려할 수 있는 사항이 아니다. 이 사건 처분은 변경된 서울 보금자리주택지구 지구단위계획 및 피청구인이 먼저 할 조건부 사업계획의 승인에 반하는 것이다. 

3. 피청구인 주장

관광숙박시설 특별법 제5조 제1항 제2호에 의하여 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 의제되기 위해서는 사업계획 승인 신청 단계에서 건축허가와 관련된 서류를 미리 제출하여야 하나, 청구인은 종래 사업계획 승인 신청 시에 건축허가 관련 서류를 제출하여야 하나, 청구인은 종래 사업계획 승인 신청 시에 건축허가 관련 서류를 제출하지 아니하였고, 이에 따라 피청구인은 관련 부서와 협의 등을 거치지 아니한 채 청구인에 대한 사업계획 승인을 하였으므로, 건축허가가 의제 되었다고 볼 수 없다. 이 사건 호텔은 인접한 아파트 단지와 18미터 폭의 도로를 두고 건축 도리 것이므로 주거환경에 큰 영향을 미칠 것이고, 불법 주정차로 인한 교통 혼잡 및 안전사고 우려도 있으며, 이 사건 토지 인근에 외국인 학교 및 중학교가 설립될 예정이어서 교육환경에도 좋지 않을 것으로 판단되고, 이 사건 토지 위치가 A산 입구에 접해 있으므로 외국인 관광객 유치 등의 목적과 달리 일반 숙박시설로 전략하여 지역 주민의 정서를 해치고, 퇴폐, 향락문화를 조장하는 시설로 변질될 우려가 있다. 청구인이 사업계획 승인 신청서와 함께 제출하였던 이 사건 호텔 도면 및 설명서에는 식품접객업 용도의 부대시설이 입점할 것으로 표시되어 있었는데, 청구인이 부대시설에 별도로 카페테리아, 레스토랑을 표시한 것과 달리 식품접객업이라고만 표시하여 둔 곳에는 단란주점이나 유흥주점이 입점할 가능성도 배제할 수 없다. 서울 보금자리주택지구에 대한 지구단위계획 변경고시는 국토해양부에 의하여 이루어진 것이고, 특히 이 사건 토지가 호텔용지로 변경되는 것에 대해서는 피청구인과의 협의가 없었던 것이므로, 피청구인은 청구인에게 지구단위계획 변경고시와 관련한 신뢰를 부여한 바가 없다. 또한, 피청구인이 청구인에게 사업계획 승인을 한 사실을 가지고, 건축허가에 관한 공적 견해 표명을 한 것이라고 볼 수 없다. 이 사건 처분으로 인하여 보호할 수 있는 주거 환경 및 교육환경과 관련한 공익이, 청구인이 입을 신뢰이익 침해 정도보다 우월하다. 

4. 결론

피청구인의 이 사건 처분은 과도하게 청구인의 재산권을 침해하는 것으로서 비례원칙 등에 반한다고 할 것이므로, 재량권의 일탈, 나용에 해당하여 위법하다. 그렇다면 청구인의 청구는 이유가 있으므로 인용하고, 주문과 같이 재결한다.