토지보상, 추가 보상 검토

1. 일반적 기준

 건축물, 입목, 공작물과 그밖에 토지에 정착한 물건이 지장물인 경우에는 이전비로 보상합니다. 다만 건축물 등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물의 이전비가 그 물건의 가액을 넘는 경우 등에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가액으로 보상합니다. 건축물 등을 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우는 해당 물건의 가액으로 보상합니다. 건축물 등은 토지와 별도로 구분하여 보상 평가합니다. 다만, 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 건축물 등과 그 토지를 일괄하여 평가할 수 있습니다. 건축물 등을 이전할 경우 이전 거리는 30Km 이내로 합니다. 다만, 지역적 여건 및 해당 공익사업의 특성 등을 고려할 대 30Km 이상의 이전이 불가피한 경우에는 이를 초과할 수 있습니다. 건축물 등의 면적 또는 규모의 산정은 건축법 등 관계 법령이 정하는 바에 의합니다.

 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 등을 말합니다. 공작물이란 지상이나 지하에 축조되는 인공 구조물로써 대지를 조성하기 위한 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고가수조, 지하 대피호 그밖에 이와 유사한 것을 말합니다. 입목이란 토지에 자라고 있는 수목의 집단으로서 입목에 관한 법률에 따라 소유권 보존의 등기를 받은 것 또는 이에 준하는 것을 말합니다. 분묘란 시신이나 유골을 매장하는 시설을 말합니다. 지장물이란 공익사업 시행지구 내에 소재하는 건축물 등 중에서 해당 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 건축물 등을 말합니다. 이전비란 대상 물건의 유용성을 동일하게 유지하면서 이를 해당 공익사업 시행지구 밖의 지역으로 이전, 이설 또는 이식하는데 소요되는 비용을 말합니다. 이전비에는 물건의 해체비, 건축허가에 일반적으로 소요되는 경비를 포함한 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함하나, 건축법 등 관계 법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용을 제외합니다. 다만, 시설개선비가 아닌 관계 법령의 변경에 의한 추가적인 시설 설치비는 포함합니다. 건축물 등의 이전 가능성 유무는 경제적인 관점에서 판단하여야 하며, 주관적 의사가 아닌 객관적 타당성을 기준으로 판단하여야 합니다. 건축물 등이 이전 후 종래의 목적대로 사용할 수 있는지는 건축물 등의 효용성을 동일하게 유지하면서 사용하는 것이 가능한지 여부를 기준으로 판단합니다. 이전이 가능한 건축물 등에 대하여 이전비보다 적은 가액으로 협의 보상한 경우는 사업시행자가 건축물 등의 소유권을 취득한다고 볼 수 없습니다. 다만, 지장물 소유자도 사업시행자의 지장물 제거를 수인해야 합니다. 사업시행자가 건축물 등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가액을 넘는 경우에는 사업시행자가 건축물 등의 소유권을 취득한 것으로 보므로 이러한 경우는 사업시행자가 임의로 건축물 등을 철거하거나 사용할 수 있습니다. 토지수용위원회에서 건축물 등에 대해 이전 재결을 한 경우에는 사업시행자가 건축물 등의 소유권까지 취득한다고 볼 수 없으므로 사업시행자가 건축물 등을 임의로 철거하거나 사용할 수 없습니다. 토지보상법에서 건축물 등에 대해서는 건축허가 등을 보상의 요건으로 규정하고 있지 않으므로 건축물 등은 적법한 허가 등을 받고 건축 또는 설치된 것인지 여부와 관계없이 사업인정 고시일 이전에 건축되거나 설치된 건축물 등은 원칙적으로 손실보상의 대상이 됩니다. 사업인정 고시일 이전에 건축되거나 설치된 건축물 등에 해당하는 경우에도 손실보상만을 목적으로 설치된 건축물, 관계 법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우, 공익사업과 관련 없이 이전, 철거 등의 조치가 진행되고 있는 경우 등은 보상 대상에 해당하지 않습니다. 사업인정고시일 이후에 설치된 지장물에 해당하는 경우에도 통상적인 이용 방법에 의한 공작물, 해당 사업인정이 실효된  경우 등은 보상 대상이 됩니다. 

2. 건축물 등의 보상평가방법

  건축물 등의 보상평가 방법은 토지보상법 시행규칙에서 정하는 방법에 의하되 그 방법으로 구한 가액 또는 사용료를 다른 방법으로 구한 가액 등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 하나, 대상 건축물 등의 특성이나 조건이 동 규칙 및 이 기준에서 정한 방법으로 구한 가액 또는 사용료를 다른 방법으로 비교 검토하는 것이 부적합한 경우에는 그러한 비교, 검토를 하지 않고 어느 하나의 방법만으로 평가할 수 있습니다. 건축물 등의 이전이 물리적으로 불가능하거나 설사 가능하다고 하여도 이전 하여 종래의 목적대로 사용할 수 없는 경우에는 이전비를 별도로 검토함이 없이 가액으로 보상 평가합니다. 건축물 등은 가액이나 이전비가 아닌 매각 손실액으로 보상할 수 없습니다. 건축물 등의 이전비는 유용성을 동일하게 유지하면서 이전하는 비용이므로 이전에 따른 감손 상당액을 추가로 적용할 수 없습니다.