미지급 용지 보상 절차

1. 미지급 용지 의의

미지급 용지란 이전에 미납지로 언급되어 이전에 시행된 공익사업 부지로 보상금을 지급받지 못한 토지를 말한다. 일반적으로 공공서비스 부지 제한으로 가격이 저렴하거나 전혀 형성되지 않았기 때문에 현실적인 이용 상황으로 평가하는 것은 당사자 보상의 취지에 반하므로 공공서비스 편입 시 이용 상황을 기준으로 평가한다.

현재 상태가 도로라면 토지 미사용인지 사실상의 사도인지 판단 대상은 토지소유자가 아닌 사업시행자 또는 토지수용위원회이다.

2. 보상평가 기준

1) 원칙

공공사업자로 편입될 당시 이용현황(지목, 지형, 지세, 면적, 도로 등)을 기준으로 평가되며 공공사업자 부지에 따른 행동제한으로 거래가 불가능하거나 대폭 감소하는 일이 없도록 하기 위한 현황 평가 예외다.

2) 예외

설립 당시 실제 활용 현황을 알 수 없는 경우 설립 당시 이공계 부서와 유사한 토지의 실제 활용 현황을 고려해 평가한다. 인근 토지의 표준 용도가 공익사업에 편입되지 않았다면 인근 토지의 표준 용도에 변화가 있었을 것이 객관적으로 명백하다면 인근 토지의 표준 용도를 기준으로 평가하여야 한다. 실제 이용실태에 따라 평가하는 것이 유리하고, 공익사업 시행으로 이용실태가 개선되는 경우에는 실제 이용실태에 따라 평가한다.

3. 용도지역의 판단

원칙은 기준시점의 용도지역을 기준으로 한다. 용도지역이 변경된 경우에는 예외로 한다. 종전 또는 해당 공익사업으로 인해 변경된 경우에는 종전 용도지역 등을 기준으로 평가한다. 종전 또는 해당 공익사업과 무관하게 변경된 경우에는 기준시점 용도지역 등을 기준으로 평가한다.

미지급 용지가 아닌 경우는 재산은 합법적으로 취득하지만 소유권 이전이 등록되지 않은 때에는 협의 또는 국유 또는 공공용지의 무상 이전을 통한 사유지 취득 후 재판으로 소유자가 변경 및 반등한다. 부당이득 반환청구권 인정여부는 국가와 지방자치단체가 법적 보상절차를 거치지 않고 도로부지를 점거하더라도 토지소유자가 존재하며 손실에 대한 사용료를 청구할 수 있다. 이때 사용료에 해당하는 부당이득 추정치에 따른 가격은 법인화 당시의 실제 사용 상황에 따라 판단되며, 이러한 사용료는 과거 5년 동안만 가능하다.

4. 보상주체 및 보상 대상자

보상 의무자는 새로운 공익사업의 사업시행자이며 보상 대상자는 종전 편입토지 소유자 또는 신소유자이다. 선하지란 송전선로의 양측 최 외곽선 바로 아래에 있는 토지이며, 동일 선로 기판에 속하는 전기설비는 발전소, 변전소 또는 변전소를 연결하는 전선이다. 송전선로 건설을 위하여 토지의 공공 부분을 사용하는 경우에는 손실보상의 평가는 공공 부분의 하역 사용료 평가로 한다. 송전선로 건설을 위한 선하지 공중 부문의 임시사용의 경우 토지 단위면적당 사용료 값에 보정률 및 사용면적을 곱하여 산정한다. 이 경우 토지의 단위면적당 사용료 추정액은 토지가 전체적으로 사용되는 것을 전제로 평가하여야 한다. 송전선로의 건설을 위해, 사용자 요금의 금액은 해당 단위 면적당 적정 가격을 보정률 및 면적(지상)에 곱하여 계산한다. 이 경우, 단위당 토지의 적정 가격은 송전선의 건설에 영향을 받지 않으며, 표준지 공시지가를 기준으로 한 토지의 평가 가격이 된다. 인근 지역에서도 비슷한 상황이 발생하지 않았습니다. 전주 및 철탑 설치에 따른 소규모 취득 보상의 경우 설치 부위의 위치, 지형, 지리, 면적, 용도 등을 고려하여 편입 부위의 가치를 일부 평가한다. 즉 분할 취득 전 전체 필지 면적을 기준으로 평가한 단가에 취득면적을 곱해야 하는데, 대숲 하부 단가와 전체 필지 면적을 기준으로 한 단가의 차이가 크다는 것이다. 토지의 지상공간을 통과하는 고압선이 있는 토지의 평가는 제한하지 않는 것을 조건으로 한다. 즉, 보상금은 이와 유사한 제한 규정에 의하여 공시된 표준지 공시지가를 기준으로 산정한다. 다만, 선박의 선하 장소에 해당 고압선을 설치할 목적으로 민법 제289조의 2에 따라 구분 토지권이 설정된 경우에는 소유권 외의 토지의 평가 가격에서 공제한다.