토지 보상금의 결정 방법

1. 산정방법 및 평가기준

2인 이상 감정사(통상 2~3명)는 부동산 가격공시평가법에 따른 공시지가를 기준으로 수용 대상 토지의 개별 특성을 비교해 지가 변동률, 생산자물가 상승률, 가격 형성률 등을 종합적으로 고려해 땅값을 결정한다. 평가대상 토지의 비틀림 협의액 및 보상액의 산정은 협의성립 당시의 가격 및 결정의 경우의 수용 결정 시의 가격을 기준으로 한다. 해당 평가를 청구하는 시점에 관계없이 이의신청 및 행정소송에 의한 심판 등의 가격점은 항상 수용 심결 일을 기준으로 한다.

토지에 대한 보상금액은 가격 199일 당시의 일반 활용방법에 따라 실제 이용액과 객관적 여건을 기준으로 평가하며, 토지소유자 또는 관계인의 일시적 이용액과 주관적 가치는 고려하지 아니한다. 토지는 원칙적으로 연구 순서에 관계없이 가격 시점에서의 실제 활용도를 기준으로 평가한다. 다만, 공익사업의 시행 목적으로 사용되는 토지는 변경 전 사용한 토지를 기준으로 평가한다. 통지 또는 허가 없이 변경된 토지는 성격 변경 전 또는 공사 전 사용현황을 기준으로 평가한다.

2. 잔여지 처리방안

동일 소유자에 속하는 토지의 일부를 매수 또는 수용하여 재래식 목적으로 잔여토지를 사용하기 현저히 곤란한 경우에는 사업시행자에게 잔여토지를 매입하도록 요청할 수 있다. 그러한 경우, 수용 요청은 구매에 관한 어떠한 합의도 이루어지지 않은 경우에만 할 수 있으며, 프로젝트 건설 종료일 이전에 이루어질 것이다. 즉 택지 매수에 관한 협약이 체결되지 않은 경우 토지소유자는 공익사업 종료일까지 관할 토지이용위원회에 잔여 토지의 수용을 신청해야 한다. 사업시행자는 토지의 일부 취득 또는 이용에 의하여 잔여토지의 가격이 하락하거나 손실한 때에는 국토, 기반시설 및 교통수단의 정령으로 정하는 바에 따라 그 손실 또는 공사비용을 보상하여야 한다. 그러나 또는 잔존지 가격 인하와 잔존지 건설비용 합계가 잔존지 가격보다 높을 경우 사업시행자는 잔존지를 매입할 수 있다. 사업시행자가 준공 후 1년이 경과한 후 남은 토지의 손실에 대하여 손해배상을 청구할 수 없다.

3. 건축물 등 물건에 대한 보상

원칙적으로 건물, 공사, 입목 또는 그 밖의 토지재산은 이전비용으로 평가하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재산 취득 가격으로 보상한다. 비록 예외적인 경우이지만, 사업시행자가 직접 해당 건물이나 그 밖의 공공사업을 필요로 하는 경우, 공사대금은 원가방식에 따른 취득 가격으로 평가된다. 그러나 주거용 건물의 경우 거래 사례 비교 방법으로 평가한 금액에 비해 보상액이 높다. 또한, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 분할소유 대상이 되는 건물의 가격은 거래 사례 비교방식으로 평가된다. 시공과 관련하여 구조적 사용면적의 내구성과 휴대성 및 기타 가격 형성 요인을 종합적으로 고려하여 평가한다. 허가 없이 건설되는 무허가 건축물은 법에 따른 행위제한을 위반하여 보상받지 못한다. 물건의 가격 범위 내에서 이동비용으로 평가되지만, 실제 이동으로 얻는 이득이 없는 경우가 많기 때문에 일반적으로 물건의 가격에 따라 평가된다. 수확기 전에 토지를 사용할 때의 농업 손실은 농작물의 종류와 성숙도를 종합적으로 고려하여 평가된다. 무덤의 경우, 이장비를 산정하여 보상하고, 이장비는 교통비와 잡비로 구성하며, 석조 해체 및 설치비, 인건비, 철거 및 이장비를 포함한다. 산정방법에 있어서 과수, 임목 등은 이식 가능성과 식수관리의 어려움 등을 고려하여 이식 손실 추정액으로 상계한다. 산림에 식재되지 않은 소나무, 천연 관목 등 자연수목은 토지보상(임야)에 포함되기 때문에 별도의 보상대상이 아니다. 수목의 양 산출방법은 평가대상 수목별로 조사하여 산출하는 것을 원칙으로 하되, 수목별로 조사하지 못하는 특별한 사유가 있는 경우에는 단위 면적에 따른 채취 방법을 사용해야 한다. 나무를 평가할 때에는 한계식(30)을 기준으로 하여 평가액을 초과할 수 없다. 과수 평가의 핵심은 이식 가능성 및 이식 난이도이며, 이식이 불가능한 경우 거래 사례 비교방법으로 평가한다. 실제 과수가 아닌 과수 및 관상수 이외의 관상수에 대한 이식 비용 평가는 관상수 평가기준을 준용하되 감액을 고려하지 않고 있다.